土地の買い方・建物の建て方・ローンの組み方・家を売る時

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■ 土地を買う・・・

■　地盤を見た目で判断する方法

投資目的でも無いのに、土地だけ購入し何もせず更地のまま遊ばせておく方はまずいないですよね。

何かしらその土地の上に建物を建てると思います。

しかし、ここで問題になってくるのが地盤です。

地盤が弱ければ、どれほど頑丈に建物を作っても意味がなくなってしまいます。

でも、地盤といわれても私たちに見えるのは表面だけで、モグラでもないのに地中までわからないのが当たり前です。

現在では、どのハウスメーカー、工務店でも建物を建設する前には地盤調査を実施するようになりました。

また地盤調査をしないのは将来においてこれだけ地震がくるぞ！と、さわがれている中とても危険です。

建替えの施主さんなどのなかには、この場所は３０年間も建物が建っていて「今まで何もなかったから大丈夫だ地盤調査などいらん！」などと言いきる方もみえますが、実際に地盤調査をしてみると硬いのは表面だけで、その下はとても軟弱だったということもよくあります。

今まで何も無かったのは幸いだっただけです。

もし土地が軟弱だった場合、家を建てるのなら地盤の補強工事をしなくてはいけません。

軟弱度合いによって補強工事にもいろいろありますが、支持層がとても深かった場合、普通の住宅ですら何百万円という工事費がかかってしまうことがあります。

予算がたっぷりあれば問題ないのですが、ギリギリの場合住宅のプランを一から見直す事にもなりかねません。
せっかく気に入って購入した土地なのに思い通りの家が建たないことになったらとても残念ですよね。

もし土地を買う前に、下見の段階である程度の地盤の良し悪しが予測できれば、地盤の改良費なども予算の中に当初から組み入れておくことができます。

では、土地のどこをどういうふうに見れば判断できるのか知りたいですよね。

みなさんに簡易な方法ですが、大工さんも昔から判断基準にしているチェックポイントを紹介しましょう。

◇　地名はどうか

・地名は昔のその場所の地形をあらわすことが多いですから、水に関係する地名は当然ですが注意しましょう。
土地の登記簿（千葉地方法務局柏支局では登記事項証明書）の表題部の欄を見て我孫子市○○字○○を見るとわかります。

但し、大規模開発や区画整理事業を施工した区域では新地名になっている場合がありますので、市役所等で調査するのも良いでしょう。
　　水、さんずいのつく名前　→　水、池、流、溝、川、浅、沼、浮　など
　　地形をあらわす名前　　　→　浜、谷、島、崎、窪、田、江、泉　など
　　水に関係ある動植物　　　→　萩、竹、菅、鶴、鷲、亀、貝、稲　など

◇　道路を見る

・道路がうねっていたり、つぎはぎだらけだと軟弱地の可能性があります。車や重量のかかるものが上を走ったりしてくぼみが不均等にできるせいです。

電柱も見てください、傾いていないですよね。

◇　水路を見る

・水は低いところに流れます。近くに水路があればそこが付近で一番低いところです。
水路に面する地盤は軟弱だと考えて良いでしょう。

・昔からの道路でくねくねと見とおしのきかないカーブのある場所は、現在は水路が見当たらなくてもその昔、水路に沿ってできた道だと思われます。

◇　樹木や植物を見る

・現場の周囲に木を見てください。植物の根が上がってませんか？

松なんかですと水をきらいますから、地下の水位が高いと根があがっています。

竹や柳があれば低地であることがわかりますし、竹でも成長が遅いところは水位が低いと考えられます。

大きな木はどうですか？

軟弱な地盤では根が張れないため、木の背も低いことが多いんです。
次にその大きな木の古い枝がどちらをむいているかで台風とか強い風はどちらからくるかが判断できます。

◇　隣、近所の建物を見る

・隣近所の家の壁や基礎を見てください。

古い家ですとモルタルの塗りが悪かったり、材料が収縮したひび割れ程度ならば問題ないですが、外壁・基礎に大きなクラックがあるのなら注意です。不動沈下かもしれません。

また、外部の塀は傾いていたり高さが不揃いになっていませんか？

大型車が前面道路を通ると家がゆれていませんか？

◇　以前その土地は何だったのか

・埋立地の場合、以前は何に使われていたのかも要チェックしてください。
現在ではほとんどないでしょうけれど、横着な業者がビルの跡地などを造成すると、廃材で埋めたてていたりします。

地中はガラばっかり、そうすると雨などの浸透がガラの間の土を流して沈下することがあります。
それ以上に怖いのは地質汚染です。ガソリンスタンド、工場、クリーニング屋などの跡地は汚染の調査も必要です。

以上、簡単に目視でわかる内容をならべました。

けれど大切なことは、不動産の場合買主が１００％満足できる物件など無いのが現実なんです。

物件選びのコツはどこまでなら許せて、何は譲れないかをはっきりとさせておくことです。

あ〜でもない、こ〜でもないと言いながら、いつか掘り出し物件が出てくると考えるのは甘いと思います。

「いつか」は、いつかわからないから「いつか」なんです。たら、れば、とおなじです。

それに・・・そんな物件があれば、私たち不動産業者が先に手をつけます。餅は餅屋なんですから。

それより、信頼する不動産業者に予算や希望条件、購入の意思をしっかり伝えておく方が良いと思います。

営業マンが、会社が買い取る前の物件情報を持ってきてくれることもあるでしょう。

「坪単価がなぁ、坪数がね、日当たりが・・・」と、いくつもの物件を紹介しても、その不動産の不足部分を言う方って結局、何年たっても決心がつかず買えないことが多いんです。

そして、いざ買うとなると「前の物件の方が良かったのに」ということはよくあることです。

不動産には同じ物件は無いのですし、ある部分、出会いなんです！（オーバーかも知れませんが結婚と同じだと私は思います。）